El Código Civil y Comercial dispone el viejo conocido “Bien de Familia” como “Afectación de Vivienda” para su protección, mediante la declaración de la misma inembargable e inejecutable mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad, disponiendo al respecto en los artículos 244 a 256 C.C.C. las pautas básicas que trataremos.
Resaltamos entre otros aspectos, que esta modalidad protege al inmueble que haya sido declarado bajo esta denominación de la ejecución de deudas que puedan ser canceladas con el valor del bien.
Este “resguardo” no protege al inmueble de obligaciones que hayan sido contraídas antes de la declaración de un bien como de “familia”, de compromisos posteriores que se hayan asumido para la construcción de la vivienda, como es el caso de las hipotecas y tampoco hay “escudo” frente a deudas por pensión de alimentos.
CAMBIOS EN ALGUNOS REQUISITOS: Los más importantes se refieren al concepto de familia.
Antes para poder darle esta protección a un bien se debía necesariamente formar una familia, es decir por lo menos había que estar casado y tener hijos. Ahora se admite la familia unipersonal. Ya no se necesita haber contraído matrimonio y haber tenido descendencia para poder catalogar a una propiedad como bien de familia.
Otra modificación importante radica en la posibilidad de declarar como bien de familia a un patrimonio que se encuentre emplazado en una zona rural, algo que antes estaba fuera de alcance para quienes pretendían hacerlo y que va en resguardo de la familia que vive en el campo y merece protección en igual sentido.
La protección resulta para un único inmueble, aunque posea más de uno, urbano o rural, tiene que cumplir con la condición de habitación efectiva, y lo puede afectar el dueño el titular y los condóminos. Protege al titular, su cónyuge o a su conviviente, a su ascendientes y a su descendencia y a sus colaterales.
Aunque la declaración de una propiedad como bien de familia se haya producido antes del 1 de agosto de 2015 la protección es igual que para una declaración que haya tenido lugar en una fecha posterior a la entrada en vigencia del nuevo código.
También es dable destacar el trámite se podrá hacer de forma gratuita en el registro de la propiedad o abonando por un acta notarial no más del 1% de la valuación fiscal del bien en cuestión. Luego lo que se determinará es la fecha a partir de la cual comienza a regir la protección.
- NO EJECUTABLE: Por lo que a partir de esta inscripción la propiedad no será susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en el caso de concurso o quiebra. Con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda; obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida. (art. 249).
- PROTEGE A LA CONVIVIENTE: Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente (art. 250);
- NO PAGA SUCESIÓN: Otra gran ventaja es que estará exento del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte (art. 252). También los honorarios de los profesionales intervinientes en los juicios de transmisión hereditaria como en los concursos y quiebras no podrán superar al 3% de la valuación fiscal, rigiéndose por los principios generales la regulación referente a los demás bienes (art. 254).
- FÁCIL VOLVER ATRÁS: Por último, en caso de necesitarlo podrá desafectarlo en cualquier momento (art. 255).
- GRATUITO: Es un trámite gratuito en el Registro de la Propiedad Inmueble donde se encuentra asentado el mismo, las autoridades administrativas públicas deben dar asesoramiento y colaboración gratuitos a los interesados a fin de concretar los trámites relacionados con la constitución, inscripción y cancelación de esta afectación (art. 253).-
- Constitución por Profesionales: Si en los trámites de constitución intervienen profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto el uno por ciento de la valuación fiscal (art. 254).
REQUISITOS:
El titular registral, debe solicitar la constitución de Afectación de Vivienda, presentando:
- ESCRITURA DE COMPRA-VENTA DEL INMUEBLE.
- ACTA DE MATRIMONIO ACTUALIZADA o Constancia de Unión Convivencial de corresponder.
- PARTIDA DE NACIMIENTO DE LOS HIJOS, o Libreta de Familia del Registro Civil de corresponder.
- BOLETA DE IMPUESTO INMOBILIARIO.